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“攪局者”閩系房企:愛拼才會贏?

導語在眾多的參拍房企中,引起銳理君注意的卻是另一支隊伍——閩系房企。過去小半年,“新人積極參拍”、“高溢價搶地”、“刷新地價”等操作在閩系房企隊伍中一樣不落。

銳理數據 · 2019-06-19 · 瀏覽2494

  百家爭鳴的,不僅僅是春秋戰國的“學術圈”,也是如今的地產江湖。發跡于不同區域的房企,呈現出鮮明的區域特征:

  “不差錢”的粵系房企:舊有“華南五虎”、“招保萬金”,今有“碧萬恒”,廣東培育了一大批名號響亮、布局全國的房企,這些房企起步早、市場占有率高,是銷售TOP榜的常客;

  “精致”的浙系房企:和江南的形象一樣,浙系房企擅長于打造精致有品質的物業,包括“浙系一哥”綠城,以及濱江、德信等;

  “踏實”的西南系房企:四川以藍光、新希望、德商為代表,重慶以龍湖、金科、東原為代表,都是在本土深耕多年、在某一方面做出特色后向全國布局,中規中矩;

  “穩中求勝”的“國家隊”:“國家隊”房企并不集中于某一區域,他們背景強大,強調產品品質,求穩不求快,會盡力避開高風險的動作,比如中海、華潤等;

  “保守”的港企:在金融危機之前,港派房企在內地還是非常活躍的,包括和記黃埔、九龍倉等,金融危機中都不同程度受創,這兩年港派房企想來不敢來,表現得非常保守;

  ……

  在成都2019年上半年的土拍中,上述各大派系的代表房企都已悉數亮相。在眾多的參拍房企中,引起銳理君注意的卻是另一支隊伍——閩系房企。過去小半年,“新人積極參拍”、“高溢價搶地”、“刷新地價”等操作在閩系房企隊伍中一樣不落。

閩企頻頻現身成都土拍

  業內將閩系房企分南派和北派,南派誕生于廈門或以廈門為主戰場崛起,包括世茂、旭輝、建發、中駿、禹洲、寶龍等;北派則以福州為大本營,比如泰禾、陽光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝等。今年上半年,閩系房企在成都土拍市場上攪起了不小的浪花。

  4月24日,旭輝以2260.6元/㎡的底價獲得新都區124畝地塊,而3月12日、4月10日、5月16日等多宗地塊的報名企業中也有旭輝的身影。

  5月16日,禹洲地產和十余家房企激戰數十輪,以18400元/㎡的樓面地價競得錦江區地塊,溢價134.4%,打破成都保持了兩年的最高地價記錄,高調入蓉;而在此前,禹洲地產也報名了3月12日的茶店子地塊。

  5月21日,正榮地產以7600元/㎡的樓面地價摘得新都區純住宅地塊,溢價率達到58.3%,這是正榮首次在成都公開市場拿地;另外,正榮地產還出現在了5月16日(成華區/錦江區)、5月29日(成華區)、6月4日(雙流區)、6月11日(雙流區)等多宗土地的報名名單中。

  除了有所斬獲的旭輝、禹洲和正榮之外,銳理君注意到,前五個月報名參與成都土地競拍的閩系房企還有中駿、融僑、建發、三盛、融信等,其中不乏新面孔,閩系房企開拓西南市場的意圖非常強烈。

激進擴張背后 閩企風險難掩

  閩南地區有一首傳唱度頗高的歌曲,《愛拼才會贏》,從閩系房企的擴張之路來看,他們將這五個字表達得淋漓盡致,真正做到了“一個字,就是干!”

  總的來說,閩系房企有兩個比較重要的形象特征:一是奉行“規模為王”,二是熱衷于采用高杠桿、高負債、高周轉的模式。這也讓閩系房企被貼上了“激進”的標簽。

敢拿地,拿貴地

  截至2018年,全年業績破千億的閩系房企已經有6家,即世茂、陽光城、旭輝、正榮、泰禾和融信,其中融信從百億業績到千億業績僅耗時三年,成長迅速,世茂、旭輝、泰禾這幾家龍頭房企更是提出了“3000億+”的遠景目標。在這樣的氛圍下,“規模為王”也就不奇怪了。

  和其他區域不同,福建地區資源相對較少、市場規模小,但誕生的房企卻不在少數,競爭激烈,本地市場的空間很小,因此,閩系房企需要“走出去”。靠著大量拍地、囤地,閩系房企的擴張速度普遍較快。

  2016年開始,閩系房企迅速崛起。

  2016年8月17日這一天,上海一次性拍出了三塊區域“地王”:當天上午,經過400輪爭奪,融信以14.3萬元/㎡的單價奪地,創下彼時的最貴單價;下午,中駿和建發分別斬獲了位于青浦區和寶山區的兩宗地,成交價均刷新了所在區域的最高紀錄。

  融信將總部搬到上海后,半年之內在杭州連下6個項目,業內調侃,“在杭州,只要融信報名的土拍,只有請信達來”。

  2017年,彼時年銷售額僅400億的福晟,斬獲了近1800萬㎡土地,貨值3199億元,居全國第7位。

  2018年,融僑通過招拍掛及收并購等方式共新增土地22宗;2019年5月,融僑接連在福州和鄭州拿下四宗地,合計161畝。

  2019年前5個月,旭輝新增土地貨值約為1030.2億元,位居房企新增貨值排行榜的第7位。

  閩系房企中,像這般積極拿地的不在少數,囤積起來的大量土地為企業的高速擴張提供了基礎。

高杠桿,高負債

  大量囤地、買高價地也帶來了不少的問題,其中最明顯的就是企業負債率增高,償債壓力越來越大,閩系房企的負債率在業內是出了名的高。

  泰禾集團的凈負債率長期居高不下,近兩年泰禾提出要“降負債”,2018年年末,其凈負債率同比下降90.15個百分點,2019年第一季度末凈負債率再次同比下降105.69個百分點,但即便如此,截至2019年第一季度末,泰禾278%的凈負債率仍遠高于行業水平。

  另一個以“高負債”聞名的房企是陽光城。其年報顯示,2018年末,陽光城的凈負債率同比下降了72個百分點,但仍高達182.2%。

  當然,也有房企的凈負債率較為健康,比如旭輝,2018年年末,其凈負債率為67.2%;2017年凈負債率還高達183.2%的正榮地產,2018年年末該指標降至了74%,實現了此前正榮管理層承諾的“2018年計劃將凈負債比率降至100%以下”。

  結合近期的市場新聞來看,熱衷于高杠桿、高負債的閩系房企尤其需要警惕資金風險。

  一是5月31日,有媒體報道稱“因部分房企拿地激進,出現一些‘地王’,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。監管部門暫停了包括旭輝集團在內的數家房企在交易所的公開融資。”從銳理數據獲取的信息來看,此前積極報名參與成都土拍的旭輝,未在6月的土拍中現身。

  隨后,旭輝否定了暫停拿地的說法,強調是“減少土地的參拍,謹慎觀望。”

  二是6月13日,在第十一屆陸家嘴論壇上,中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清直言當前房地產市場、房地產金融存在風險,他表示“一些房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。”

  憑借著“敢做敢拼”的勁頭,閩系房企規模迅速擴大,屢屢被稱為樓市“黑馬”。但可預見的是,此前房企寬松的融資環境正在收緊,下半年融資會越發困難。在這樣的環境下,高杠桿、高負債的閩企,還可以繼續“一路拼一路贏”嗎?

圖片來源:123RF

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